AMIN RECHENE JUNIOR – *Advogado especialista em direito e processo do trabalho, coach de empresas
Segundo o STJ condomínios podem impedir aluguéis por temporada em plataformas digitais tipo AirBnb. Segundo entendimento dos ministros há um limite ao direito de propriedade, principalmente quando o condomínio regula tais limites.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta terça-feira (20) que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. Apenas se a convenção do condomínio autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.
Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.
Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada. Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJRS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.
Segundo o Ministro Raú Araújo há diferenças nos conceitos de residência – onde se mora com habitualidade e de forma estável, domicílio: residência com intenção de moradia permanente e hospedagem a qual é uma habitação temporária.O entendimento do Ministro Raú Araújo ainda discorreu sobre o fato de que o modelo de negócios de aluguel por temporada por aplicativos, não se enquadra nem da lei de locações e nem da lei de 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo). Sendo, um contrato atípico.
“Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”
Segundo o mesmo ministro, apesar de sua atipicidade, o contrato feito por plataformas digitais diversas, desde que respeitem a legislação, não são ilícitos. Acredito que o STJ fez uma deixa ao Poder Legislativo, para o que mesmo regulamente por meio de uma legislação específica ou mesmo alteração legislativa, os referidos contratos de alugueis celebrados por plataformas digitais.