Regulamentação e polêmica do CPF dos imóveis
Regulamentado pela Receita Federal há pouco mais de um mês, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ainda não começou a funcionar. No entanto, já gera debates no mercado. A criação do “CPF dos imóveis” visa centralizar informações de cartórios e prefeituras sobre imóveis a partir de 2026.
Apesar dos avanços em transparência, especialistas apontam desafios de execução e risco de aumento indireto da carga tributária. Por isso, muitos agentes do setor acompanham de perto os próximos passos da implantação.
Estrutura legal e funcionamento do CIB
A Instrução Normativa nº 2.275/2025, publicada em agosto pela Receita Federal, prevê que o CIB integrará dados de cartórios, prefeituras e órgãos federais e ambientais. Essas informações ficarão em uma base nacional única, conforme a Lei Complementar nº 214/2025.
A lei também institui novos tributos criados pela Reforma Tributária, como o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A Receita planeja iniciar testes em novembro de 2025. A implantação gradual começará em janeiro de 2026. Os cartórios terão que se adequar a essa nova estrutura nesse prazo.
Transparência e impactos nos impostos
Segundo a Receita Federal, o CIB dará mais transparência às transações. Além disso, inibirá fraudes ao unificar informações dispersas. Cada imóvel terá um código identificador único e georreferenciado, válido em todo o país.
Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, explica: “O CIB garante segurança às negociações ao centralizar os imóveis em um único banco de dados. No entanto, o cruzamento de informações permitirá que municípios atualizem valores venais. Consequentemente, IPTU, ITBI e ITCMD podem aumentar”.
Marco Tullyo N. R. dos Santos, do escritório Fábio Kadi Advogados, afirma: “O CIB moderniza a gestão fundiária e tributária. Porém, existe risco de aumento indireto de impostos se os valores venais forem reajustados sem critérios claros”.
Adaptações necessárias e LGPD
A implementação exigirá adaptações em cartórios, incorporadoras e prefeituras. Isso pode gerar custos e burocracia no início. Além disso, será necessário cumprir a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), pois o sistema cruzará informações patrimoniais de forma massiva.
Douglas Vecchio, CEO da Onda, afirma: “O cadastro pode organizar o setor, reduzir opacidade e inibir fraudes. Mas, sem governança, prazos claros e regras de acesso, haverá custos e judicialização”. Ele recomenda implantação por fases, com manuais, métricas públicas e período de regularização.
Documento nacional e fiscalização
Na prática, o CIB funcionará como documento nacional dos imóveis, centralizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), segundo André Luiz Andrade, sócio do Chalfin, Goldberg & Vainboim Advogados.
“Com o valor de referência oficial registrado no CIB, Receita e Comitê Gestor poderão monitorar alienações, locações, incorporações e integralizações de capital. Assim, será possível prevenir subavaliações e inconsistências na apuração de tributos como IBS, CBS e IR”, explica Andrade.
Ele reforça: “O sistema não altera alíquotas, mas intensifica fiscalização. Além disso, dificulta a sonegação. A ausência de declaração e tributação de locações ficará muito mais difícil de passar despercebida”.
Cronograma e desafios
O cronograma é ambicioso e exige atenção. Paulo Tatsch Junior, advogado tributário, avalia: “O país enfrenta desigualdades estruturais em prefeituras e cartórios. Isso torna o desafio ainda maior em escala continental”.
Ele ressalta que o CIB é fundamental para o novo sistema tributário, pois com a reforma, operações de venda e aluguel passam a ser tributadas pelo consumo. No entanto, destaca a necessidade de implantação gradual e transparente: “Sem governança e diálogo com o mercado, o que é um avanço pode gerar insegurança jurídica e aumento de custos”.
Esclarecimento da Receita Federal
A Receita esclarece que não haverá aumento de tributação sobre locações e vendas de imóveis com a Reforma Tributária. O IVA dual substituirá tributos atuais a partir de 2027, com reduções de alíquota de 70% nas locações e 50% nas demais operações.
Haverá também redutores na base de cálculo. Para pessoas físicas, locações de até três imóveis e valor inferior a R$ 240 mil anuais não terão tributação. Aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais também estarão isentos devido ao redutor social.
