Por que o aluguel residencial está acima da inflação e o que esperar em 2023?

O dado é do índice FipeZap+, que considera valores de novos aluguéis em 25 cidades e é calculado com base em anúncios de domicílios desocupados — que podem ou não apontar o preço final que o inquilino pagará para morar ali, já que alguns locatários podem aceitar ofertas e baixar o valor para conseguir fechar negócio.

Outro índice, o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), calculado pela FGV com base em contratos de aluguéis já assinados, aponta uma média menor, mas também acima da inflação: 8,25% na taxa acumulada em 12 meses.

As razões para o aumento do aluguel acima da inflação incluem mudanças no cenário econômico e no comportamento, como a busca por imóveis mais centrais após os momentos mais críticos da pandemia da covid-19. Entenda:

“Na fase mais aguda da pandemia, entre 2020 e 2021, muitos proprietários negociaram descontos no valor do aluguel com seus inquilinos que passavam por dificuldades financeiras geradas, por exemplo, pela perda de um emprego”, aponta André Braz, economista e pesquisador do FGV IBRE (Instituto Brasileiro de Economia).

Se durante meses os acordos foram uma forma de manter, para o proprietário, o imóvel ocupado, e para o locatário, uma forma de manter o pagamento do aluguel em dia, quando a economia se recuperou um pouco, foi hora de reaver as contas, segundo o economista.

“No ano passado, houve crescimento do PIB próximo de 3%. Então, nessa situação, muitos proprietários que não haviam praticado um reajuste no valor do aluguel e até que haviam dado desconto, passaram a cobrar reajustes um pouco maiores do que aqueles que estão no contrato. A partir disso, observamos o IVAR girando em torno de 9% — bem acima da inflação, de 5,8%, medida pelo IPCA”, complementa Braz.

O economista do QuintoAndar Vinicius Oike diz que “a reabertura da economia gerou uma recuperação mais forte do que o esperado, com a criação de empregos. Isso reaqueceu, consequentemente, a demanda pelos aluguéis”.

Em 2022, o Brasil criou mais vagas de emprego formal do que encerrou – foi registrado um saldo positivo de 2,038 milhões de postos com carteira assinada segundo o Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados), do Ministério do Trabalho e Emprego. O saldo, no entanto, foi 26,6% menor do que o observado no ano anterior, que marcou a retomada da atividade após o período mais agudo de impacto da pandemia de covid.

“Junto com a reabertura da economia, a valorização das áreas mais centrais das cidades também volta a acontecer. Se durante a pandemia a busca era por espaços maiores, saindo das capitais, em 2022 o movimento é inverso. Muitas pessoas voltam a querer morar em regiões que têm acessibilidade maior a serviços, polos de emprego, centros de ensino, e com isso, há a valorização do aluguel”, explica Oike.

De acordo com o economista, as pesquisas feitas pelo Quinto Andar, com foco em capitais brasileiras, mostram que há um aumento na demanda por apartamentos menores.

“Os apartamentos não ficam muito tempo disponíveis, mas o aumento do preço também levou a alguns ajustes nas buscas: há mais público para apartamentos menores. É outro movimento interessante.”

A alta da taxa Selic, que está em 13,75% ao ano desde agosto de 2022, diminui o ritmo de pessoas aderindo ao financiamento imobiliário, segundo especialistas.

“Continuamos com o cenário de habitação que não é favorável à aquisição. Quando temos taxa de juros muito baixa, vemos pessoas saindo do papel de locatários e se tornando proprietárias — o que acontece agora é justamente o contrário”, analisa Juliana Inhasz, economista e professora do Insper (Instituto de Ensino e Pesquisa), em São Paulo.

“Com a taxa de juros baixa, as pessoas se comprometiam com aquisições, e assim, a oferta para alugar era muito grande e o preço caía. A taxa de juros hoje é alta e, em paralelo, temos o aumento do custo da construção civil. Com isso, o custo para ter um imóvel, seja construir ou comprar pronto, é muito alto. O aluguel acaba se tornando a forma mais interessante — ou a única possibilidade — e a demanda por locação pressiona a oferta, subindo os preços.”

“Há uma tendência, no curto prazo, de estabilização da inflação deste ano, que pelas previsões se posiciona em patamar ligeiramente abaixo do que fechou o ano passado. Seguindo essa direção, o IVAR [que aponta os preços dos aluguéis] também deve desacelerar, mas ainda acima da inflação média”, explica André Braz.

A percepção, no entanto, como reforça a professora Juliana Inhasz, pode mudar nos próximos meses.

“No ano passado, tivemos vários eventos que alteraram os preços, principalmente relacionados a produção de alimentos, que foi afetada pelo clima. Isso fez com que os preços subissem bastante e alterou o IGP-M.”

O IGP-M, índice frequentemente usado como indicador para reajuste em contratos de aluguel, leva em conta a inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC).

Para Inhasz, o cenário é desafiador para quem depende de aluguel. “Não estamos enxergando para 2023 uma queda da taxa de juros, que é um fator importante para impulsionar a casa própria. Não é o único fator, mas é importante, pois com a taxa baixa, as pessoas topam financiar. E também não estamos prevendo aumento de renda. Assim, habitações alugadas devem continuar altas ou serem pressionadas para cima.”

Nesse cenário, o economista Vinicius Oike, do Quinto Andar, considera que uma das grandes tendências do mercado imobiliário para as capitais é a ascensão dos microapartamentos.

Uma pesquisa inédita feita com dados do Quinto Andar, Imovelweb e Wimóveis mostra que o preço é o principal atrativo para essa busca. O valor de um microapartamento (considerado pelo estudo qualquer imóvel com menos de 30 metros quadrados) chega a custar, em média, metade do valor de um apartamento de um quarto maior.