Decisão paralisa ações em todo o Brasil enquanto Corte define se cláusula de uso residencial, sem proibição expressa, é suficiente para impedir locações por plataformas digitais
Proprietários que alugam imóveis por plataformas como Airbnb e condomínios que tentam restringir esse tipo de locação terão de aguardar uma nova definição do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Segunda Seção da Corte determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem se condomínios residenciais podem impedir aluguéis de curta duração quando sua convenção estabelece apenas a destinação residencial do edifício.
A medida não cria uma proibição nacional ao Airbnb, nem libera automaticamente a atividade em todos os condomínios. O efeito imediato é processual: ações e recursos que tratam da mesma controvérsia ficam paralisados até que o STJ estabeleça uma tese de aplicação obrigatória para juízes e tribunais brasileiros.
O tema foi selecionado para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, mecanismo usado pelo tribunal quando há grande número de processos semelhantes e decisões divergentes nas instâncias inferiores. A discussão tramita como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e envolve os Recursos Especiais 2.272.536/SP e 2.272.537/SC.
A pergunta que o STJ vai responder
A questão central é saber se a cláusula que define o condomínio como de uso “exclusivamente residencial” basta, por si só, para impedir a locação por poucos dias em plataformas digitais ou se seria necessária uma proibição específica, com menção expressa a hospedagem, Airbnb, aluguel de curta temporada ou atividade semelhante à hotelaria.
Na prática, a decisão final deverá orientar situações muito comuns em condomínios: imóveis anunciados por diárias, entrada e saída frequente de hóspedes, acesso de pessoas desconhecidas ao prédio e uso intensivo de elevadores, garagem e áreas comuns.
O STJ já contabilizou cerca de 50 decisões relacionadas ao tema. A escolha do rito repetitivo busca justamente evitar que um proprietário tenha resultado diferente de outro apenas porque seu processo tramita em cidade ou tribunal distinto.
O que permanece valendo
Embora a tese definitiva ainda não tenha sido fixada, o STJ já julgou casos concretos envolvendo a locação de curta temporada. Em maio de 2026, a Segunda Seção decidiu, por maioria de cinco votos a quatro, que a exploração reiterada de imóveis para estadias breves, especialmente quando possui características de atividade econômica organizada, pode ser incompatível com a destinação exclusivamente residencial de um condomínio.
No entendimento adotado naquele caso, a locação de curta duração não precisa ser chamada formalmente de “Airbnb” para ser analisada como atividade de hospedagem. O tribunal considerou que o modo como a unidade é explorada — com alta rotatividade, oferta contínua e dinâmica próxima à de hotelaria — pode ser mais relevante do que o nome da plataforma utilizada.
O informativo do STJ também aponta que, para permitir expressamente esse tipo de utilização em condomínio de finalidade residencial, a alteração da convenção exige aprovação de dois terços dos condôminos, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil.
Processos ficam parados
A suspensão determinada pelo tribunal afeta processos que discutem diretamente a validade ou a interpretação das regras condominiais sobre locação de curta temporada. Assim, ações propostas por condomínios para impedir anúncios, aplicar multas ou restringir a entrada de hóspedes podem ficar suspensas, assim como processos movidos por proprietários que contestam essas limitações.
A paralisação, porém, não significa que qualquer conflito entre condomínio e proprietário esteja automaticamente abrangido. Casos envolvendo barulho, danos, uso indevido de áreas comuns, descumprimento de regras de portaria, segurança ou outras infrações podem ter fundamentos próprios e continuar recebendo análise judicial, dependendo da situação
Também não há garantia de que uma multa ou medida interna do condomínio deixará de produzir efeito apenas porque há suspensão nacional. Isso dependerá do teor da convenção, do regimento interno, da decisão judicial eventualmente já existente e dos fatos específicos de cada conflito.
O que devem fazer anfitriões
Para quem já aluga ou pretende alugar uma unidade por diária, o primeiro passo é revisar os documentos internos do condomínio. A convenção pode conter referências a uso exclusivamente residencial, proibição de hotelaria, hospedagem, pensão, locação de curta duração ou elevada rotatividade de ocupantes.
O regimento interno também merece atenção. Mesmo quando não veda diretamente a locação, ele pode estabelecer regras para cadastro de hóspedes, uso de garagem, acesso pela portaria, circulação em áreas comuns, entrega de chaves e horários de silêncio.
A recomendação é que o proprietário não trate a suspensão dos processos como autorização automática para operar o imóvel como hospedagem. Enquanto a tese nacional não for definida, permanece o risco de conflito com o condomínio e de interpretações restritivas, especialmente quando a atividade é recorrente e se aproxima da operação de um hotel.
Condomínios podem rever regras
Síndicos, administradoras e conselhos também devem revisar convenções e regimentos internos. A decisão do STJ tende a reforçar a importância de regras claras e aprovadas pelo quórum adequado, tanto para condomínios que desejam permitir a locação de curta duração quanto para aqueles que pretendem limitar a prática.
Se a intenção for autorizar o aluguel por plataformas, a opção mais segura é aprovar uma alteração expressa na convenção, delimitando condições como prazo mínimo de estadia, cadastro prévio de hóspedes, responsabilidade do proprietário, uso de garagem, acesso às áreas comuns e regras de segurança.
Caso a decisão coletiva seja restringir a prática, a convenção pode prever de maneira objetiva a vedação à hospedagem de curta duração, à atividade semelhante à hotelaria ou à exploração comercial contínua das unidades. Para alterar a convenção, o Código Civil exige a concordância de dois terços dos condôminos.
Decisão terá impacto nacional
Quando o STJ concluir o julgamento do Tema 1.443, a tese fixada deverá orientar todos os processos semelhantes no país. O objetivo é dar previsibilidade a proprietários, síndicos, administradoras, plataformas e tribunais, reduzindo a atual divergência de decisões sobre o uso de imóveis residenciais para estadias de poucos dias.
Até lá, permanece uma regra prática: o Airbnb não foi proibido de forma geral no Brasil, mas o uso de um apartamento em condomínio residencial para aluguel de curta temporada continua sujeito à convenção, ao regimento interno, às deliberações da assembleia e à forma concreta como a atividade é exercida.
