A 4ª turma do STJ começou nesta quinta-feira, 10, o julgamento de recurso que trata da locação de imóvel em condomínio por meio de plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb.
O julgamento aconteceu nesta quinta (10) tendo voto favorável pelo relator, ministro Luis Felipe Salomão, que assentou que a atividade não é caracterizada como comercial e que, na ausência de lei que limita tal comportamento, não pode condômino ser proibido de locar imóvel ou parte dele por curto período. Para o ministro Luis Felipe Salomão, a jurisprudência delimita de maneira clara o contrato de hospedagem – que tem como atividade preponderante nesse tipo de serviço o complexo de prestações.
“A alegação de alta rotatividade de pessoas, ausência de vínculo dos ocupantes e suposto incremento patrimonial dos recorrentes, não demonstrado, não servem para configuração da exploração comercial dos imóveis, sob pena de desvirtuar a própria caracterização da atividade.”
Luis Felipe Salomão ressaltou que a questão nova, de fato, é a potencialização do aluguel por curto ou curtíssimo prazo decorrente da transformação econômica pelo uso da internet. O ministro lembrou o incremento da realização de negócios entre as partes, que se vinculam por meio de plataformas digitais, e citou outros exemplos da economia de compartilhamento, como o Uber e Booking. Salomão leu o trecho do voto do ministro Luís Roberto Barroso proferido em julgamento do STF, que concluiu pela constitucionalidade dos aplicativos de transporte individual de passageiros.
Regulação
O relator citou dados econômicos que “retratam o impacto da atividade e seus efeitos em relação a novos empregos”, com incremento de riqueza inclusive em atividades indiretas, bem como doutrinadores de Direito Civil que estudaram a economia compartilhada por plataformas virtuais como o Airbnb.
O ministro analisou as proposições legislativas que tratam do tema, e chamou a atenção para o fato de que o legislador entende que é questão locativa, e não de hospedagem, “porque busca inserir as alterações, nas diversas proposições que existem, no âmbito da regulação de locação”.
Ao mencionar o tratamento da matéria no exterior (Berlim, São Francisco, Barcelona, Amsterdã e outras), Salomão afirmou: “Há uma pulverização de regulamentação dessa atividade, mas tem um ponto comum – a busca pela regulação. Há necessidade de regulação.”
No atual estágio, não há como enquadrar a atividade “em uma das rígidas formas contratuais existentes no tratamento jurídico existente”, defendeu o ministro do Supremo.“Afastei a atividade comercial, mas não consegui colocá-la como atividade de locação”, disse, ao salientar a multiplicidade de modalidades negociais, que variam caso a caso.
Direito de propriedade
Salomão elencou dois precedentes da Corte, nos quais foram afastadas as restrições que impediam o condomínio de proibir de animal e de condômino inadimplente frequentar área de uso comum. “Nos dois casos afastou-se a restrição por falta de razoabilidade frente ao direito de propriedade. Os critérios foram pensados sob o prisma da legalidade, razoabilidade, legitimidade, da proporcionalidade da medida de restrição frente ao direito de propriedade.” Por fim, lembrou, nos limites da lei, o condomínio poderá adotar outras medidas adequadas, mas não poderá impedir a propriedade como se pretendeu.