Condomínio deve pagar vazamento de água na área comum do prédio

2015-04-10_190211
Excesso na conta de água de condôminos é comum ser discutido nas assembleias gerais

Morar num prédio é como em uma grande família, na qual o apartamento é como se fosse o “quarto”-um local mais reservado- mas as áreas comuns a todos pertencem. Assim como numa residência, nos condomínios as regras são necessárias para uma boa vivência, além do pagamento da taxa mensal que cobre as despesas das áreas comuns.
No entanto, alguns problemas estruturais podem ocasionar o aumento na taxa do condomínio, como vazamento de água, justamente porque na maioria das edificações o medidor da conta de água (hidrômetro) é um só, por isso o valor é dividido igual entre todos os moradores. Nesse caso, fica o impasse de quem paga a conta. Se o vazamento é no hall de entrada por exemplo, são os moradores ou o fundo de reserva do condômino?
Segundo o advogado Gustavo Ben, a responsabilidade pelos prejuízos é, em regra, do condomínio, mesmo se for preciso realizar obras dentro dos apartamentos para corrigir esse problema na rede geral. “A exceção é quando o dano ocorrer em áreas comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles. Nesse caso, o pagamento do conserto deve ser arcado por quem se serve dessas áreas”, explica.
O advogado salienta que é importante observar, também, que, em alguns casos, danos no sistema de tubulação do edifício (como ferrugem ou desgaste nas peças), causam vazamentos nas unidades residenciais do condomínio. “Por isso é importante que sejam constantemente realizadas obras estruturais com o passar dos anos, as quais devem ser pagas por todos os condôminos” pontua.
Já se o problema ocorrer nos canos ramais, que são aqueles que ligam a unidade à rede geral, ou nos equipamentos de uso dos moradores do apartamento, a responsabilidade será dos proprietários da unidade que apresentou problemas. “No caso do morador ter que ressarcir os vizinhos, a melhor solução é resolver dentro do próprio condomínio, em assembleia geral”, afirma.
A melhor resposta juridicamente, é difícil de ser exata, de acordo com Ben. Para ele, poderia ser aplicado nesse caso, por analogia, o artigo 927, caput, do Código Civil, conforme o qual “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. “Isto é, aquele que é responsável pelo vazamento pode ter que ressarcir os outros condôminos caso a conta de água rateada entre eles tenha um valor muito mais alto que o normal.
Para isso, todavia, seria preciso que o autor da ação comprovasse a ligação entre o valor mais elevado e o vazamento. pra que possa ocorrer ressarcimento, deve haver negligência do morador do AP com vazamento”, avalia.
O condomínio edilício, que é o condomínio em edificações tem como fundamento o Código Civil (artigos 1.314 a 1.358) e a Lei nº 4.591/64. O próprio regulamento do condomínio tem como base o Código Civil, que no artigo 1.334, inciso V, estabelece que a convenção determinará o regimento interno. “Ressalta-se que, por questão de hierarquia normativa, o regimento interno do condomínio não pode conter regras que confrontem sua convenção ou leis superiores, como a Constituição, a Lei 4.591/64 e o Código Civil”, comenta o profissional.

Chamadas extras não podem ser pagas por locatários

No momento da assinatura do contrato de locação, entre locatário (quem vai alugar para morar) e locador (o proprietário), deve-se ficar atento se há cláusula que institua que o inquilino pague as chamadas extras, manutenção e consertos das áreas comuns. Gustavo Ben cita a Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre o inquilinato e ressalta que a cobrança das taxas não podem ser impostas ao locatário, sendo nula eventual cláusula contratual que o faça. “A lei só permite que o locador transfira ao locatário o pagamento de impostos e de prêmio de seguro complementar contra fogo”, informa.
Demonstrativo de contas do condomínio não é obrigado a ser fixado na área comum
O demonstrativo de contas do condomínio não é obrigado a ser fixada na área comum. Segundo Ben, isso é porque o síndico é obrigado a prestar contas anualmente apenas à assembleia geral, que é composta por todos os condôminos, e não aos condôminos isoladamente. “Ele convoca a assembleia para aprovar o orçamento das despesas e a prestação de contas. Ainda, a assembleia geral pode eleger três pessoas para compor um conselho fiscal com a finalidade de analisar e auditar as contas prestadas pelo síndico”, acrescenta.