Segundo Vanessa Dal Ponte, são inúmeros os casos de bento-gonçalvenses que são enganados por imobiliárias e construtoras da cidade
A compra de um imóvel novo ou solicitação de uma obra, na planta, é sonho de consumo de muita gente, mas exige cuidados básicos para o negócio não acabar dando mais dor de cabeça do que bom resultado financeiro e satisfação pessoal. De acordo com a advogada Vanessa Dal Ponte, não são poucos os casos de pessoas que tiveram prejuízos financeiros após realizarem a compra de um imóvel na planta. Para ela, a pessoa que for lesada deve sim buscar recursos para tentar recuperar o dinheiro perdido.
“Existe a possibilidade de buscar um acordo extrajudicial, como o caso de um distrato consensual, em que a parte que der causa a rescisão arca com as multas previstas no contrato. Não havendo possibilidade de acordo é importante que a parte lesada busque seus direitos judicialmente, seja para buscar a obrigação de fazer para concluir a obra seja para buscar a restituição dos valores”, afirma.
Um dos problemas enfrentados pelas vítimas de imobiliárias e construtoras é a demora do andamento do processo na justiça. “No caso de restituição de valores, o processo pode se estender por vários anos, mas existe possibilidade de se obter liminarmente a garantia do pagamento com restrição de bens ou ainda o arbitramento e pagamento de aluguel. A questão da restituição integral só vai ser analisada após uma sentença transitada em julgado quando se passa para a penhora de bens, por isso é importante analisar com cautela a solidez da empresa que faz a promessa de entrega de uma obra, inclusive o patrimônio”, explica.
Ainda segundo Vanessa, Bento Gonçalves tem inúmeros casos de pessoas que esperam por anos respostas de imobiliárias e construtoras que não cumpriram com o que foi prometido em contrato.
“É importante destacar que a imobiliária que intermediar a venda pode vir a ser solidária na obrigação. A demanda é muito grande na nossa cidade, principalmente casos de venda de loteamentos que sequer foram aprovados pela prefeitura. Por isso a importância do comprador exigir a documentação do imóvel antes de fechar o negócio. Sempre muito importante consultar a empresa com a qual está fechando o negócio, verificar se cumpre os prazos, se possui ações judiciais, se é de confiança, solidez e credibilidade Se o pagamento será pago mediante financiamento, opção de alguns contratos, em que mesclam pagamento a construtora e saldo financiado é importante o promitente comprador já se informar junto as instituições financeiras sobre as exigências dos financiamentos habitacionais, sobre os juros – do financiamento e de obra”, alerta.
Sonhos interrompidos
O sonho de um imóvel novo vira pesadelo quando a imobiliária ou construtora não cumpre com o prometido. O supervisor de frota, Cassiano Lopes, é uma das vítimas de construtoras que não realizaram a obra conforme o prometido. Lopes contratou uma em 2016, e desde então vive o drama de não ter o sonho da casa própria realizado, além do prejuízo financeiro.
“Eu contratei uma construtora para iniciar uma obra no terreno, foi negociado valores e deram andamento. Na época o construtor pediu uma entrada de 80 mil reais para o construtor começar a obra. A obra começou com dois meses de atraso do contrato e fazendo coisas que não estavam no projeto”, relata.
Lopes lembra que na reunião com a construtora havia engenheiros, mestre de obra, além do dono da construtora e da imobiliária. “Quando começaram a obra descobrimos que a engenheira não foi no terreno, nem conhecia o terreno. O construtor pegou um projeto pronto e implantou no terreno. Fomos atrás da engenheira e ela não sabia de nada… a construtora fechou e abriu com outro nome”, conta.
O drama do supervisor de frota tem atingido principalmente sua família. “Tive um prejuízo de R$ 100 mil reais, fora o psicológico. Eu moro de favor no porão da casa do sogro, e esse era o único dinheiro que tinha. Isso quase acabou com o casamento. Tive que fazer tratamento com psicólogo. Isso abalou a estrutura da familiar”, lamenta.
Ainda segundo Lopes, ao perceber que estava sendo enganado, contratou uma advogada. “Quando percebi que estava sendo passado para trás peguei uma advogada e entrei com um processo contra a imobiliária e a construtora. Infelizmente a justiça do nosso país é lenta. A única coisa que espero é a justiça de deus e tenho esperança para recuperar o dinheiro”, diz.
O drama de Lopes é compartilhado por X.A.C, que optou por não se identificar. O pesadelo dela, no entanto, se estende por quase uma década. No final de 2009 X.A.C comprou um imóvel na planta, e até hoje espera a obra ser concluída.
“Eu estava grávida e esperando um filho. Fomos até a imobiliária para adquirir um apartamento, e foi intermediada a venda de um apartamento na planta. Visitamos a obra diversas vezes e a obra existia sim. Os primeiros andares estavam prontos e então começou o dilema e começou os atrasos. Faz 8 anos que espero a obra ser concluída. Há pouco tempo a imobiliária começou a conversa para tentar conseguir alguma coisa. A explicação é que eles só intermediaram e que o construtor parou a obra”, conta.
X.A.C apostou tudo que tinha na compra do imóvel, e até hoje mora de aluguel por ter tido o sonho frustrado. “Para comprar esse apartamento eu me desfiz do carro, motocicleta e terreno. Ainda acreditamos que em algum momento as pessoas vão se conscientizar e terminar ajudando. As pessoas as vezes se iludem porque está dentro das condições. Antes de fazer um negócio é importante procurar alguém que entenda, procurar referência de construtora e imobiliária e consultar um advogado”, diz.
Quais cuidados tomar antes de comprar um imóvel na planta
1- Verificar a experiência e idoneidade da incorporadora. Muitos problemas poderiam ser evitados com uma simples extração de certidões, ou uma pesquisa nos sites dos tribunais. Verificar também as outras obras que ela realizou e as opiniões dos compradores está cada dia mais fácil em razão das redes sociais e outros meios digitais. Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado.
2- Verificar no Cartório de Registro de Imóveis competente a matrícula global (também chamada de matrícula mãe) do empreendimento, para constatar a existência do registro da incorporação, evitando-se possíveis fraudes.
3- Exigir do corretor ou da própria vendedora uma cópia do memorial de incorporação. É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis. Se no estande de vendas ou em outro local qualquer o comprador receber a informação de que a vendedora ainda não o possui, não continue a negociação.
4- Visite a obra pessoalmente. Um grande erro do comprador de imóvel, é confiar no anúncio, na maquete apresentada pelo vendedor, mas não visitar o imóvel pessoalmente. Somente com a vistoria da obra e que se consegue visualizar, como é feito o trabalho da Construtora, se a está atendendo ao Memorial Descritivo do Imóvel e se o material utilizado é de qualidade.
5- Medir a obra. Dependendo do estágio da obra, um bom cuidado é medir o imóvel porque é mais comum do que se pensa a planta apresentar uma medida e o imóvel apresentar outra. Fique atento com isso porque após o contrato assinado provavelmente você terá que entrar na Justiça para reaver essa “diferença”.
6- Registre a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel. Quando o imóvel é negociado ainda em fase de construção, o primeiro documento que as partes devem assinar é a promessa de compra e venda, com a identificação da unidade. Após a conclusão do imóvel, as partes assinaram definitivamente a compra e venda, por instrumento público. Para garantir mais segurança ao negócio, registre a existência desse negócio preliminar na matrícula do imóvel, perante o cartório competente. Com isso, previne-se que outra pessoa venha a adquirir o mesmo imóvel.
7- Ler todas as cláusulas do contrato previamente. Uma regra básica antes de fechar qualquer negócio é ler atentamente o contrato. Uma outra dica é evitar assinar o contrato de compra e venda (ou qualquer outro documento) direto no stand de vendas. É muito importante ler todas as cláusulas do contrato previamente, especialmente: as de previsão de atraso da obra, ressarcimento/indenização, multas, como fica o pagamento das parcelas se houver atraso da obra, cancelamento da operação, valores do imóvel e das parcelas, taxa de juros, prazos, documentos que sejam citados ou anexados ao contrato como memorial descritivo, plantas cronogramas. Em caso de dúvida questionar por escrito e/ou solicitar auxilio de especialista jurídico na área para propor alteração ou complementação.
8- É de suma importância verificar a qualificação dos representantes e os dados da incorporadora, periodicidade dos reajustes e as formas de correção de saldo e parcelas, além dos possíveis casos de rescisão. O contrato deve ser justo para ambas as partes.
9- Cláusula de distrato. É obrigação das construtoras incluir no contrato uma cláusula detalhando como será o acerto entre as partes em caso de distrato. É um ponto importante para se verificar antes de assinar o documento.
10- Financiamento. Hoje em dia, são várias as opções para financiamento da casa própria, e em várias instituições bancárias. A mais comum é pelo Sistema Financeiro da Habitação. Pelo SFH, o consumidor paga a entrada com recursos próprios e financia o restante do valor. Também é possível usar o FGTS para entrada, abatimentos no saldo devedor, abatimento nas prestações mensais ou para quitar o financiamento.
11- Minha Casa Minha Vida. Criado pelo Governo Federal para financiar imóveis para famílias que têm renda mensal entre R$1,6 mil e R$5 mil. O Programa mantém uma burocracia de liberação do financiamento bem menos complicada do que a exigida pelo SFH e taxas de juros subsidiadas pelo Governo. O Governo pode pagar até R$25 mil do valor do imóvel na primeira faixa de financiamento.